V predchádzajúcom článku "0% úrok = 0 EUR? V ČSOB a na Ministerstve financií to neplatí" som sľúbil, že ukážem rozdielne prístupy bánk pri výpočte štátneho príspevku pre mladých (ďalej len ŠPM). Uvažujme s modelovými hypotékami od bánk ČSOB, Sberbank a TatraBanka
Parametre hypoték:
Požičaná suma: 50000 €
splatnosť: 30 rokov
fixácia: 5 rokov
typ splácania úveru: aniutný
úroková sadzba: 5% p.a. (pred odrátaním ŠPM a príspevku banky)
znížená úroková sadzba: 2% p.a. (o 2% zníži štát pomocou ŠPM a o ďaľšie 1% banka)
Vďaka priznanému ŠPM je úroková sadzba znížená štátom a bankou dokopy o 3% na hodnotu (5% - 3%) = 2% po dobu piatich rokov od začatia úročenia úveru. (Zákon o bankách 483/2001 § 85a ods. 2 a 3 a § 85b ods. 2).
Situácia po 5 rokoch, teda 60 zaplatených anuitných splátkach
Po uplynutí fixácie, teda 5 rokoch môže klient refinancovať svoju hypotéku inou. Vtedy ho zaujíma koľko peňazí bude potrebovať si znovu požičať, aby vyplatil svoj starý úver.
Klienti všetkých troch bánk mali mesačné náklady na hypotéku rovnaké. Za 5 rokov zaplatili banke rovnakú sumu peňazí. Napriek tomu je realizácia toho istého produktu (hypotéka s ŠPM) v odlišných bankách rôzna. Klient banky ČSOB bude totiž po 5 rokoch dĺžiť banke o 690,61 € viac ako klient banky Sberbank a o presne 2312,19 € viac ako klient TatraBanky. Pozrite si tabuľku a následne komentár pre jednotlivé banky.
ČSOB | Sberbank | TatraBanka | |
[a] mesačná splátka | 268,41 € | 238,71 € | 184,81 € |
[b] mesačne vrátené peniaze | 83,60 € | 53,90 € | 0 € |
[c] mesačné náklady [a]-[b] | 184,81 € | 184,81 € | 184,81 € |
[d] náklady za 60 mesiacov = 60*[c] | 11 088,60 € | 11 088,60 € | 11 088,60 € |
[e] z toho splátky istiny | 4 085,63 € | 4 776,24 € | 6 397,82 € |
[f] z toho splátky úroku | 7 002,97 € | 6 312,36 € | 4 690,77 € |
[g] zostatok dlžnej sumy po 60 | 45 914,37 € | 45 223,76 € | 43 602,18 € |
[h] reálna ročná úroková sadzba | 2,91 % | 2,64 % | 2 % |
Klient TatraBanky si tak po 5 rokoch bude musieť požičať len 43 602,18 €. Klient ČSOB bude potrebovať až 45 914,37 €. Rozdiel 2312,19 €. Nezabúdajme, že klienti majú ten istý produkt, podľa toho istého zákona len v rozdielnych bankách.
Ako rátajú banky ŠPM?
ČSOB
Banka vyráta výšku anuitnej splátky [a] pre úver so sadzbou 5% p.a. Túto klient mesačne platí a na konci mesiaca mu banka pošle rozdiel [b] medzi jeho splátkou [a] a splátkou [c] ktorú by mal ak by mal úver so sadzbou zníženou o ŠPM a príspevok banky, teda 2% p.a. Priebeh splátok istiny úveru je však totožný s úrverom s úrokovou sadzbou 5% p.a.Sberbank
Banka vyráta výšku anuitnej splátky [a] pre úver so sadzbou zníženou o príspevok banky, teda 4% p.a. Túto klient mesačne platí a na konci mesiaca mu banka pošle rozdiel [b] medzi jeho splátkou [a] a splátkou [c] ktorú by mal ak by mal úver so sadzbou zníženou o ŠPM a príspevok banky, teda 2% p.a. Priebeh splátok istiny úveru je však totožný s úrverom s úrokovou sadzbou 4% p.a.TatraBanka
Banka vyráta výšku anuitnej splátky [a] pre úver so sadzbou zníženou o príspevok banky a aj o ŠPM, teda 2% p.a. Na konci mesiaca banka klientovi už neposiela žiadne peniaze. Priebeh splátok istiny úveru je teda naozaj zhodný s úverom s úrokovou sadzbou 2% p.a.
Vysvetľujú si banky zákon po svojom?
V uvedenom príklade len TatraBanka naozaj splnila svoje sľuby a úroková sadzba bola naozaj o 3% nižšia, tak ako vraví zákon. Naopak banka ČSOB poslúchla radšej Ministerstvo financií. Zvolený postup ČSOB je podľa mňa nesprávny a spôsobuje, že aj pri sľubovanom 0% úroku klient zaplatí úroky. Písal som o tom v minulom článku: 0% úrok = 0 EUR? V ČSOB a na Ministerstve financií to neplatí.