Hypotéka s rovnakým úrokom môže byť v ČSOB o 2000€ drahšia ako inde

Autor: Matúš Petruľák | 23.4.2014 o 17:05 | Karma článku: 11,33 | Prečítané:  7889x

Predstavme si, že mladý človek má ponuku na hypotéku so štátnym príspevkom pre mladých od rôznych bánk. Nech parametre hypoték ako splatnosť, úroková sadzba, fixácia či požičaná suma sú navlas rovnaké. Na prvý pohľad úplne rovnaké produkty bánk. Pre ktorú sa rozhodnúť? Banky používajú rôzne spôsoby na výpošet štátneho príspevku pre mladých. Totožný produkt môže preto v jednej banke vyjsť o viac ako 2000 € drahšie ako v druhej.

V predchádzajúcom článku "0% úrok = 0 EUR? V ČSOB a na Ministerstve financií to neplatí" som sľúbil, že ukážem rozdielne prístupy bánk pri výpočte štátneho príspevku pre mladých (ďalej len ŠPM). Uvažujme s modelovými hypotékami od bánk ČSOB, Sberbank a TatraBanka

Parametre hypoték:

  • Požičaná suma: 50000 €
  • splatnosť: 30 rokov
  • fixácia: 5 rokov
  • typ splácania úveru: aniutný
  • úroková sadzba: 5% p.a. (pred odrátaním ŠPM a príspevku banky)
  • znížená úroková sadzba: 2% p.a. (o 2% zníži štát pomocou ŠPM a o ďaľšie 1% banka)

Vďaka priznanému ŠPM je úroková sadzba znížená štátom a bankou dokopy o 3% na hodnotu (5% - 3%) = 2% po dobu piatich rokov od začatia úročenia úveru. (Zákon o bankách 483/2001 § 85a ods. 2 a 3 a § 85b ods. 2).

Situácia po 5 rokoch, teda 60 zaplatených anuitných splátkach

Po uplynutí fixácie, teda 5 rokoch môže klient refinancovať svoju hypotéku inou. Vtedy ho zaujíma koľko peňazí bude potrebovať si znovu požičať, aby vyplatil svoj starý úver.

Klienti všetkých troch bánk mali mesačné náklady na hypotéku rovnaké. Za 5 rokov zaplatili banke rovnakú sumu peňazí. Napriek tomu je realizácia toho istého produktu (hypotéka s ŠPM) v odlišných bankách rôzna. Klient banky ČSOB bude totiž po 5 rokoch dĺžiť banke o 690,61 € viac ako klient banky Sberbank a o presne 2312,19 € viac ako klient TatraBanky. Pozrite si tabuľku a následne komentár pre jednotlivé banky.

ČSOB Sberbank TatraBanka
[a] mesačná splátka 268,41 € 238,71 € 184,81 €
[b] mesačne vrátené peniaze 83,60 € 53,90 € 0 €
[c] mesačné náklady [a]-[b] 184,81 € 184,81 € 184,81 €
[d] náklady za 60 mesiacov = 60*[c] 11 088,60 € 11 088,60 € 11 088,60 €
[e] z toho splátky istiny 4 085,63 € 4 776,24 € 6 397,82 €
[f] z toho splátky úroku 7 002,97 € 6 312,36 € 4 690,77 €
[g] zostatok dlžnej sumy po 60
mesiacoch = 50000 - [e]
45 914,37 € 45 223,76 € 43 602,18 €
[h] reálna ročná úroková sadzba 2,91 % 2,64 % 2 %

Klient TatraBanky si tak po 5 rokoch bude musieť požičať len 43 602,18 €. Klient ČSOB bude potrebovať až 45 914,37 €. Rozdiel 2312,19 €. Nezabúdajme, že klienti majú ten istý produkt, podľa toho istého zákona len v rozdielnych bankách.

Ako rátajú banky ŠPM?

  • ČSOB
    Banka vyráta výšku anuitnej splátky [a] pre úver so sadzbou 5% p.a. Túto klient mesačne platí a na konci mesiaca mu banka pošle rozdiel [b] medzi jeho splátkou [a] a splátkou [c] ktorú by mal ak by mal úver so sadzbou zníženou o ŠPM a príspevok banky, teda 2% p.a. Priebeh splátok istiny úveru je však totožný s úrverom s úrokovou sadzbou 5% p.a.
  • Sberbank
    Banka vyráta výšku anuitnej splátky [a] pre úver so sadzbou zníženou o príspevok banky, teda 4% p.a. Túto klient mesačne platí a na konci mesiaca mu banka pošle rozdiel [b] medzi jeho splátkou [a] a splátkou [c] ktorú by mal ak by mal úver so sadzbou zníženou o ŠPM a príspevok banky, teda 2% p.a. Priebeh splátok istiny úveru je však totožný s úrverom s úrokovou sadzbou 4% p.a.
  • TatraBanka
    Banka vyráta výšku anuitnej splátky [a] pre úver so sadzbou zníženou o príspevok banky a aj o ŠPM, teda 2% p.a. Na konci mesiaca banka klientovi už neposiela žiadne peniaze. Priebeh splátok istiny úveru je teda naozaj zhodný s úverom s úrokovou sadzbou 2% p.a.

Vysvetľujú si banky zákon po svojom?

V uvedenom príklade len TatraBanka naozaj splnila svoje sľuby a úroková sadzba bola naozaj o 3% nižšia, tak ako vraví zákon. Naopak banka ČSOB poslúchla radšej Ministerstvo financií. Zvolený postup ČSOB je podľa mňa nesprávny a spôsobuje, že aj pri sľubovanom 0% úroku klient zaplatí úroky. Písal som o tom v minulom článku: 0% úrok = 0 EUR? V ČSOB a na Ministerstve financií to neplatí.

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

DOMOV

Harabin uniká disciplinárnym trestom

Sudcovi hrozí pokuta, preradenie na súd nižšieho stupňa, ale aj strata talára. Kolegovia ho zatiaľ ani raz neuznali za vinného.

KOMENTÁRE

Ako Danko začal mať problém s kebabom

Keď to hovoril Breivik, vraveli sme, že mu straší vo veži.


Už ste čítali?