O refinancovaní hypotéky

Autor: Matúš Petruľák | 17.4.2013 o 12:34 | Karma článku: 12,29 | Prečítané:  4926x

Kolega si vybavoval hypotéku. Chcel splatnosť 30 rokov. Po pár stretnutiach v banke bol presvedčený, že je potrebné si zvoliť na začiatku dobre banku a jej splácať hypotekéku celých 30 rokov. Refinancovať hypotéku novou hypotékou v inej banke sa vraj neoplatí. Znova by začínal splácať odznova a opäť by platil vysoké úroky. Ja si myslím, že refinancovanie sa môže oplatiť.

Pomôžme si modelovým príkladom z minulého článku:

  • úver: 100 000 €
  • splatnosť: 30 rokov, teda 360 mesiacov
  • úroková sadzba: 3,6% p.a. (p.a. znamená per annum, teda ročný úrok)
  • chceme splácať mesačne, anuitnými splátkami (teda všetky splátky budú rovnako vysoké)
  • banka nám určí splátku 454,65 € mesačne
  • fixácia 5 rokov
  • po 5 rokoch nám teda bude ostávať dlžoba ešte 89 850,38 €

Predpokladajme, že po 5 rokoch ...

... , teda vo výročí fixácie, máme možnosť úver refinancovať iným úverom z "novej" banky za týchto podmienok:

  • podľa zákona o bankách nebudeme platiť žiadne extra poplatky pôvodnej banke za vyplatenie úveru (platí pre všetky hypotéky poskytnuté od 1.4.2011)
  • nebudeme platiť žiadne extra poplatky novej banke za vybavenie nového úveru
  • nová banka nám dá pri rovnakej fixácii nižší úrok 3%

Ostáva splatiť 89 850,38 € a ešte 25 rokov splácania. Pozrime sa čo by sa dialo na hypotekárnom účte ak by sme refinancovali s novým úrokom 3% (mesačne 0,25%) so splatnosťou 25 rokov.

Rozpis splátok pre nový úver

O modeli splácania hypotéky som písal v minulom článku.

splátka dlžoba pred splátkou mesačné úroky splátka dlžoba po splátke
1 D1=89850 U1= D1*0,25%=224,63 S=426,08 D1+U1-S = 89648,55
2 D2=89648,55 U2= D2*0,25%=224,12 S=426,08 D2+U2-S = 89446,59
3 D3=89446,59 U3= D3*0,25%=223,62 S=426,08 D3+U3-S = 89244,13
...
61 D61=76826,67 U61= D61*0,25%=192,07 S=426,08 D61+U61-S = 76592,66
...




299 D299=848,97 U299=D299*0,25%=2,12 S=426,08 D299+U299-S = 425,02
300 D300=425,02 U300=D300*0,25%=1,06 S=426,08 D300+U300-S = 0

Porovnajme s prípadom keby sme nerefinancovali a banka nám nechala úrok 3,6% (mesačne 0,3%). Zaujímavé sú splátky označené červenou farbou. Ak nerefinancujeme, tak namiesto splátok 1, 2, 3 v novom úvere budeme ďalej platiť splátky 61, 62, 63 v pôvodnom úvere.

Rozpis splátok pre pôvodný úver

splátka

dlžoba pred splátkou

mesačné úroky splátka dlžoba po splátke
1 D1=100000 U1= D1*0,3%=300 S=454,65 D1+U1-S = 99845,35
2 D2=99845,35 U2= D2*0,3%=299,54 S=454,65 D2+U2-S = 99690,25
3 D3=99690,25 U3= D3*0,3%=299,07 S=454,65 D3+U3-S = 99534,67
...



61 D61=89850,38 U61= D61*0,3%=269,55 S=454,65 D1+U1-S =89665,28
62 D62=89665,28 U62= D62*0,3%=269,00 S=454,65 D2+U2-S =89479,63
63 D63=89479,63 U63= D63*0,3%=268,44 S=454,65 D3+U3-S =89293,43
...
121 D121=77702,35 U121= D121*0,3%=233,11 S=454,65 D121+U121-S =77480,81
...



359 D359=905,22 U359= D359*0,3%=2,72 S=454,65 D359+U359-S = 453,29
360 D360=453,29 U360= D360*0,3%=1,36 S=454,65 D360+U360-S = 0

Oplatí sa refinancovať?

V tomto prípade jednoznačne áno. Splácať budeme rovnako dlho, ale s nižšími splátkami. Navyše ak by sme úver chceli po ďalších 5 rokoch refinancovať stačí nám si požičať nižšiu sumu.

pôvodný úver nový úver úspora za 5 rokov
ako dlho budeme úver ešte splácať 25 rokov 25 rokov
mesačná splátka 454,65 426,08 60 * 28,57 = 1714,20
na refinancovanie po ďalších 5 rokoch
si potrebujeme požičať (vyznačená modrou)
77702,35 76826,67 875,68

Celková úspora za najbližších 5 rokov splácania bude teda 2588,08 €. Po 5 rokoch môžeme totiž úver znovu refinancovať.

Kedy sa refinancovať neoplatí?

Myslím si, že si treba zrátať v akej situácii sa ocitneme znovu o 5 rokov (resp. podľa toho ako sme si zvolili fixáciu). Či úspora za tých 5 rokov nám vyváži náklady spojené s refinancovaním hypotéky (napríklad poplatky na katastri, v banke či u notára). Pozor si treba dať na prípad, keď by sme refinancovali novým úverom, ktorý by sme splácali dlhšie ako ten pôvodný. Vtedy treba zobrať do ruky kalkulačku a poriadne zrátať či nižšia úroková sadzba naozaj bude znamenať nižšie celkové náklady. Dôležité pri refinancovaní teda je nepredlžovať splácanie úveru.

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

SVET

Len začíname, nebudeme hrať mŕtve, odkazujú Trumpovi milióny žien

Nový prezident začal rušiť kľúčovú reformu svojho predchodcu.

ŠPORT

Sagan v Austrálii nezvíťazil ani na záver. Tretí raz prehral s Ewanom

Preteky Tour Down Under vyvrcholili šiestou etapou.


Už ste čítali?