O refinancovaní hypotéky

Autor: Matúš Petruľák | 17.4.2013 o 12:34 | Karma článku: 12,29 | Prečítané:  4878x

Kolega si vybavoval hypotéku. Chcel splatnosť 30 rokov. Po pár stretnutiach v banke bol presvedčený, že je potrebné si zvoliť na začiatku dobre banku a jej splácať hypotekéku celých 30 rokov. Refinancovať hypotéku novou hypotékou v inej banke sa vraj neoplatí. Znova by začínal splácať odznova a opäť by platil vysoké úroky. Ja si myslím, že refinancovanie sa môže oplatiť.

Pomôžme si modelovým príkladom z minulého článku:

  • úver: 100 000 €
  • splatnosť: 30 rokov, teda 360 mesiacov
  • úroková sadzba: 3,6% p.a. (p.a. znamená per annum, teda ročný úrok)
  • chceme splácať mesačne, anuitnými splátkami (teda všetky splátky budú rovnako vysoké)
  • banka nám určí splátku 454,65 € mesačne
  • fixácia 5 rokov
  • po 5 rokoch nám teda bude ostávať dlžoba ešte 89 850,38 €

Predpokladajme, že po 5 rokoch ...

... , teda vo výročí fixácie, máme možnosť úver refinancovať iným úverom z "novej" banky za týchto podmienok:

  • podľa zákona o bankách nebudeme platiť žiadne extra poplatky pôvodnej banke za vyplatenie úveru (platí pre všetky hypotéky poskytnuté od 1.4.2011)
  • nebudeme platiť žiadne extra poplatky novej banke za vybavenie nového úveru
  • nová banka nám dá pri rovnakej fixácii nižší úrok 3%

Ostáva splatiť 89 850,38 € a ešte 25 rokov splácania. Pozrime sa čo by sa dialo na hypotekárnom účte ak by sme refinancovali s novým úrokom 3% (mesačne 0,25%) so splatnosťou 25 rokov.

Rozpis splátok pre nový úver

O modeli splácania hypotéky som písal v minulom článku.

splátka dlžoba pred splátkou mesačné úroky splátka dlžoba po splátke
1 D1=89850 U1= D1*0,25%=224,63 S=426,08 D1+U1-S = 89648,55
2 D2=89648,55 U2= D2*0,25%=224,12 S=426,08 D2+U2-S = 89446,59
3 D3=89446,59 U3= D3*0,25%=223,62 S=426,08 D3+U3-S = 89244,13
...
61 D61=76826,67 U61= D61*0,25%=192,07 S=426,08 D61+U61-S = 76592,66
...




299 D299=848,97 U299=D299*0,25%=2,12 S=426,08 D299+U299-S = 425,02
300 D300=425,02 U300=D300*0,25%=1,06 S=426,08 D300+U300-S = 0

Porovnajme s prípadom keby sme nerefinancovali a banka nám nechala úrok 3,6% (mesačne 0,3%). Zaujímavé sú splátky označené červenou farbou. Ak nerefinancujeme, tak namiesto splátok 1, 2, 3 v novom úvere budeme ďalej platiť splátky 61, 62, 63 v pôvodnom úvere.

Rozpis splátok pre pôvodný úver

splátka

dlžoba pred splátkou

mesačné úroky splátka dlžoba po splátke
1 D1=100000 U1= D1*0,3%=300 S=454,65 D1+U1-S = 99845,35
2 D2=99845,35 U2= D2*0,3%=299,54 S=454,65 D2+U2-S = 99690,25
3 D3=99690,25 U3= D3*0,3%=299,07 S=454,65 D3+U3-S = 99534,67
...



61 D61=89850,38 U61= D61*0,3%=269,55 S=454,65 D1+U1-S =89665,28
62 D62=89665,28 U62= D62*0,3%=269,00 S=454,65 D2+U2-S =89479,63
63 D63=89479,63 U63= D63*0,3%=268,44 S=454,65 D3+U3-S =89293,43
...
121 D121=77702,35 U121= D121*0,3%=233,11 S=454,65 D121+U121-S =77480,81
...



359 D359=905,22 U359= D359*0,3%=2,72 S=454,65 D359+U359-S = 453,29
360 D360=453,29 U360= D360*0,3%=1,36 S=454,65 D360+U360-S = 0

Oplatí sa refinancovať?

V tomto prípade jednoznačne áno. Splácať budeme rovnako dlho, ale s nižšími splátkami. Navyše ak by sme úver chceli po ďalších 5 rokoch refinancovať stačí nám si požičať nižšiu sumu.

pôvodný úver nový úver úspora za 5 rokov
ako dlho budeme úver ešte splácať 25 rokov 25 rokov
mesačná splátka 454,65 426,08 60 * 28,57 = 1714,20
na refinancovanie po ďalších 5 rokoch
si potrebujeme požičať (vyznačená modrou)
77702,35 76826,67 875,68

Celková úspora za najbližších 5 rokov splácania bude teda 2588,08 €. Po 5 rokoch môžeme totiž úver znovu refinancovať.

Kedy sa refinancovať neoplatí?

Myslím si, že si treba zrátať v akej situácii sa ocitneme znovu o 5 rokov (resp. podľa toho ako sme si zvolili fixáciu). Či úspora za tých 5 rokov nám vyváži náklady spojené s refinancovaním hypotéky (napríklad poplatky na katastri, v banke či u notára). Pozor si treba dať na prípad, keď by sme refinancovali novým úverom, ktorý by sme splácali dlhšie ako ten pôvodný. Vtedy treba zobrať do ruky kalkulačku a poriadne zrátať či nižšia úroková sadzba naozaj bude znamenať nižšie celkové náklady. Dôležité pri refinancovaní teda je nepredlžovať splácanie úveru.

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

DOMOV

Harabin uniká disciplinárnym trestom

Sudcovi hrozí pokuta, preradenie na súd nižšieho stupňa, ale aj strata talára. Kolegovia ho zatiaľ ani raz neuznali za vinného.

KOMENTÁRE

Ako Danko začal mať problém s kebabom

Keď to hovoril Breivik, vraveli sme, že mu straší vo veži.


Už ste čítali?