Ako funguje splácanie hypotéky, alebo ako skontrolovať banku

Autor: Matúš Petruľák | 10.4.2013 o 8:00 | (upravené 11.4.2013 o 11:09) Karma článku: 12,61 | Prečítané:  18784x

Keď som sa pýtal známych, či vedia ako funguje splácanie hypotéky, tak mi povedali: "Jasné, najprv platíš veľa úrokov a len pomaly splácaš istinu. Banka na tebe musí najprv zarobiť." Márne som ich presviedčal, že ich predstava je skreslená, že úroky predsa platím podľa toho, koľko práve banke dĺžim. Rád by som preto napísal pár viet, ako to vlastne teda je.

Uvažujme modelový príklad:

  • úver: 100 000 €
  • splatnosť: 30 rokov, teda 360 mesiacov
  • úroková sadzba: 3,6% p.a. (p.a. znamená per annum, teda ročný úrok)
  • chceme splácať mesačne, anuitnými splátkami (teda všetky splátky budú rovnako vysoké)
  • banka nám určí splátku 454,65 € mesačne

Čo sa bude diať na úverovom účte každý mesiac?

  • dlžná suma sa zvýši o mesačné úroky
  • dlžná suma sa zníži o zaplatenú splátku ktorú nám určila banka, teda 454,65 €

Mesačné úroky vyrátame jednoducho. Vezmeme ročnú úrokovú sadbu 3,6% a vydelíme ju počtom mesiacov. Mesačná úroková sadzba je v našom prípade 3,6% / 12 = 0,3%. Výška mesačných úrokov je teda 0,3% z aktuálne dlžnej sumy.

Príklad pohybov na úverovom účte

splátka dlžoba pred splátkou mesačné úroky splátka dlžoba po splátke
1 D1=100000 U1= D1*0,3%=300 S=454,65 D1+U1-S = 99845,35
2 D2=99845,35 U2= D2*0,3%=299,54 S=454,65 D2+U2-S = 99690,25
3 D3=99690,25 U3= D3*0,3%=299,07 S=454,65 D3+U3-S = 99534,67
...
359 D359=905,22 U359= D359*0,3%=2,72 S=454,65 D359+U359-S = 453,29
360 D360=453,29 U360= D360*0,3%=1,36 S=454,65 D360+U360-S = 0

Podobnú tabuľku vám zobrazí väčšina webových hypotekárnych kalkukačiek.

Splácam teda najskôr úroky?

Pravdou je, že suma úrokov je na začiatku splácania najvyššia. Je to ale preto, lebo aj dlžná suma je najvyššia. Ako sa postupne znižuje dlžná suma, znižuje sa aj suma úrokov. Avšak vidíme, že suma úrokov v jednom mesiaci záleží len od toho koľko máme aktuálne požičané a aká je naša úroková sadzba.

Ako banka určí mesačnú splátku?

Určenie splátky spočíva v tom, že treba nájsť takú výšku splátky, aby po 30 rokoch pripisovania úrokov a odrátavania splátky dlžoba klesla na 0 €. Nechcem sem písať zbytočne dlhé vzorce, kto chce, môže si o tomto výpočte prečítať na Wikipedii.

Všetko čo som napísal je Vám už dávno jasné, prečo to teda píšem?

Chcem písať o hypotékach pre mladých. Dostanem sa aj ku komplikovanejším témam. Nechcem však aby moje články boli príliš dlhé a preto si potrebujem napísať pár článkov na ktoré sa budem neskôr odkazovať :)

Doplnenie 11.4.2013, 11:00 na základe reakcií čitateľov

Na základe reakcie od martin_48 a iných čitateľov by som poznamenal, ze existujú rôzne kalendarne modely na vypocet dni (a teda aj úroku) medzi dvoma splátkami. Viac o nich sa da docitat na Wikipedii. Týmto ďakujem čitateľom, že ma upozornili na existenciu ďalších modelov.

V ďalších článkoch budem predpokladať použitie modelu opísanom v tomto článku. Je jednoduchší, používa ho moja hypotekárna banka a spôsob výpočtu nemá zásadný vplyv na podstatu fungovania vecí o ktorých chcem písať v nasledovných článkoch.

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

DOMOV

Harabin uniká disciplinárnym trestom

Sudcovi hrozí pokuta, preradenie na súd nižšieho stupňa, ale aj strata talára. Kolegovia ho zatiaľ ani raz neuznali za vinného.

KOMENTÁRE

Ako Danko začal mať problém s kebabom

Keď to hovoril Breivik, vraveli sme, že mu straší vo veži.


Už ste čítali?